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Betriebskosten - Abrechnung und Rückforderbarkeit
Stefan Weishaupt
Art der Arbeit
Master-Thesis (ULG)
Universität
Universität Wien
Fakultät
Postgraduate Center
Studiumsbezeichnung bzw. Universitätlehrgang (ULG)
Universitätslehrgang Wohn- und Immobilienrecht (LL.M.)
Betreuer*innen
Helmuth Ofner ,
Gabriele Etzl
Alle Rechte vorbehalten / All rights reserved
URN
urn:nbn:at:at-ubw:1-10719.10357.424161-7
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(Print-Exemplar eventuell in Bibliothek verfügbar)

Abstracts

Abstract
(Deutsch)
Obwohl die Betriebskosten sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter einen wesentlichen Aspekt des Mietvertrages darstellen, findet sich weder im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch, noch im Mietrechtsgesetz eine Definition, welche Kosten als Betriebskosten weiterverrechnet werden können. Das Mietrechtsgesetz bietet anstelle einer Definition in den §§ 21 bis 24 MRG zumindest einen Betriebskostenkatalog, welcher normiert, welche Kosten bei dem Mietrechtsgesetz unterliegenden Mietverträgen weiterverrechnet werden können. Auffallend ist, dass das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch in § 1099 ABGB als Grundregel davon ausgeht, dass bei einem Mietverhältnis der Vermieter für sämtliche Kosten aufzukommen hat. Das Mietrechtsgesetz wiederum normiert, dass der Vermieter die im Betriebskostenkatalog des Mietrechtsgesetzes angeführten Kosten auf die Mieter überwälzen darf. Dies führt dazu, dass den typischerweise in den Mietverträgen enthaltenen Betriebskostenvereinbarungen unterschiedliche Bedeutung zukommt. Ist in einem dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch unterliegenden Mietvertrag nämlich keine Regelung enthalten, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat, muss der Vermieter diese Kosten selbst tragen. Hier ist die Betriebskostenvereinbarung somit essentiell für die Überwälzung der Betriebskosten. Bei dem Mietrechtsgesetz unterliegenden Mietverhältnissen kommt es bei Betriebskostenvereinbarungen vor allem darauf an, dass diese so formuliert sind, dass sie nicht zwingenden Rechtsvorschriften widersprechen. Die Möglichkeit, Betriebskosten auf den Mieter überzuwälzen sind bei dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch unterliegenden Mietverhältnissen wesentliche größer, da der Betriebskostenkatalog des Mietrechtsgesetzes ein sehr enges Korsett zur Überwälzung von Betriebskosten darstellt. Es ist in der Judikatur jedoch die Tendenz zu erkennen, dass die Überwälzbarkeit von Betriebskosten auf den Mieter auch im Anwendungsbereich des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches immer enger wird, da bereits weitreichende Judikatur zu § 879 Abs 3 ABGB und § 6 KSchG vorliegt. Entspricht eine Betriebskostenvereinbarung nicht den gesetzlichen Bestimmungen, ist sie gröblich benachteiligen gemäß § 879 Abs 3 ABGB oder intransparent im Sinne des § 6 Abs 3 KSchG, ist sie mit (Teil-)Nichtigkeit behaftet. Dabei ist jeweils die einzelne Bestimmung zu betrachten. Es ist daher nicht der Fall, dass die gesamte Betriebskostenvereinbarung nichtig ist, sondern - je nach Ausgestaltung der Klausel im Vertrag - der jeweils abgeschlossene Regelungsbereich. Je genauer eine Betriebskostenvereinbarung daher gestaltet ist, desto eher ist die Wahrscheinlichkeit, dass nur einzelne Punkte von der Nichtigkeit betroffen sind. Je rudimentärer die Klausel, desto höher das Risiko, dass die gesamte Vereinbarung unklar und damit nichtig ist. Bei der Abrechnung bzw. Vorschreibung der für das gesamte Haus anfallenden Betriebskosten steht dem Vermieter die Möglichkeit einer Jahrespauschalvorschreibung oder einer Einzelvorschreibung zur Verfügung. Bei der Jahrespauschalvorschreibung schreibt der Vermieter monatlichen einen gleichbleibenden Betrag vor. Der Vermieter ist dann verpflichtet, die für das gesamte Haus anfallenden Betriebskosten bis spätestens 30.6. des Folgejahres abzurechnen, die Betriebskostenabrechnung den Mietern zugänglich machen und den Mietern die Möglichkeit der Belegeinsicht zu gewähren. Bei der Einzelvorschreibung erfolgt für jeden Monat eine gesonderte Vorschreibung in unterschiedlicher Höhe. Die Auflage der Abrechnung und die Möglichkeit zur Belegeinsicht haben in diesem Fall wenigstens 3 Tage vor dem jeweiligen Fälligkeitstermin, also monatsweise, zu erfolgen. Für die Rückforderung zu Unrecht bezahlter Betriebskosten bietet § 27 Abs 3 MRG einen eigene Rechtsgrundlage für Mietverträge, welche dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen. Der Rückforderungsanspruch gemäß § 27 Abs 3 MRG schließt alle anderen Bereicherungsansprüche nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch, insbesondere sohin jene gemäß §§ 1431 und 1435 ABGB, aus. Durch die Judikatur wurde eine analoge Anwendung der Bestimmung des § 27 Abs 3 MRG auch auf Rückforderungsansprüche im Falle von Mietverhältnissen im Teil- und Vollausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes entwickelt. Trotz Kritik in der Literatur, kann dies zwischenzeitig als gesicherte Rechtsprechung angesehen werden. Der Anspruch auf Rückforderung verjährt in 3 Jahren ab Zahlung, wobei diese Frist beispielsweise bei einem anhängigen Verfahren über die Höhe des Mietzinses gehemmt ist. Im Ergebnis stellen die Überwälzung, die Vorschreibung und die Abrechnung von Betriebskosten sowohl für den Vermieter, als auch den Mieter, aber auch für mit der Erstellung von Mietverträgen beauftragte Rechtsanwälte ein zentrales Thema dar, welchem ausreichend Beachtung geschenkt werden muss.

Schlagwörter

Schlagwörter
(Deutsch)
Betriebskosten Abrechnung Rückforderbarkeit
Autor*innen
Stefan Weishaupt
Haupttitel (Deutsch)
Betriebskosten - Abrechnung und Rückforderbarkeit
Publikationsjahr
2018
Umfangsangabe
82 Seiten
Sprache
Deutsch
Beurteiler*in
Helmut Ofner
Klassifikation
86 Recht > 86.20 Schuldrecht
AC Nummer
AC15518373
Utheses ID
49333
Studienkennzahl
UA | 992 | 361 | |
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