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Rechtliche und finanzielle Rahmenbedingungen bei der Sanierung einer Wiener Altbau-Substandardwohnung
Maximilian Alois Kiesling
Art der Arbeit
Master-Thesis (ULG)
Universität
Universität Wien
Fakultät
Postgraduate Center
Studiumsbezeichnung bzw. Universitätlehrgang (ULG)
Universitätslehrgang Wohn- und Immobilienrecht (MLS) [Berufsbegleitend]
Betreuer*in
Alexander Illedits
DOI
10.25365/thesis.75896
URN
urn:nbn:at:at-ubw:1-11007.36682.904293-7
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(Print-Exemplar eventuell in Bibliothek verfügbar)
Abstracts
Abstract
(Deutsch)
In dieser Masterarbeit wurde analysiert, was die finanziellen und rechtlichen Rahmenbedingungen einer Sanierung einer Substandard-Altbauwohnung darstellen. Im Zuge dessen hat sich herausgestellt, was wohnrechtlich in Verbindung mit dem Baurecht zu beachten ist, damit die umfassende Generalsanierung einer Wiener Altbauwohnung wirtschaftlich durchzuführen ist. Aus der Datenerhebung ging hervor, dass nicht nur bei einer Sanierung technisch, baulich und wohnrechtlich einige Blickpunkte beachtet werden müssen, sondern dass auch die Mietzinsgestaltung einerseits wohnrechtlich, andererseits wirtschaftlich im Hinblick auf den zu erzielenden Mietzins eine große Rolle spielt. Ziel dieser Masterarbeit war es herauszufinden, welche Rahmenbedingungen gegeben und welche Maßnahmen zu setzen sind, um ein sinnvolles Ergebnis zu erzielen. Die Sinnhaftigkeit bezieht sich in erster Linie auf die Wirtschaftlichkeit und nimmt Bedacht auf die wohnrechtlichen Erfordernisse für eine maximale Wirtschaftlichkeit in Verbindung mit den bautechnischen Herausforderungen, um die wohnrechtlichen Mindesterfordernisse zu erfüllen. Das erste Hindernis war bereits bei der Grundrissgestaltung zu überwinden. Das Kategorie-A Merkmal der 30 m² zu erreichen, stellt in Altbauten sichtbar eine Schwierigkeit dar, während die anderen Merkmale im Vergleich einfach zu erreichen sind. Die Mietzinsgestaltung zeigt deutlich auf, wie wichtig der Lagezuschlag ist und welchen Unterschied eine befristete Vermietung ausmacht. Bei einer Wohnung in den inneren Bezirken bzw. wo der Lagezuschlag zu Anwendung kommt, bei welchem es einen großen Spielraum gibt, kann eine Sanierung durchaus Sinn machen. Eine sinnvolle Amortisation einer Wohnung, welche bei der Mietzinsbildung nicht in den Genuss des Lagezuschlages kommt, ist faktisch nicht erreichbar. Auch wenn die steuerliche Abschreibung eine Nutzungsdauer von 50 bzw. 66,6 Jahren annimmt, sind innerhalb dieser Zeit laufend Arbeiten und Reparaturen fällig und kann man (je nach Mieterklientel) jedenfalls aber nach etwa 30-40 Jahren die Wohnung erneut generalsanieren. Aus der Untersuchung zeigt sich also, wenn kein Lagezuschlag angewendet werden kann und ansonsten das Maximum herausgeholt, sprich auf Kategorie-A saniert und unbefristet vermietet wird, benötigt es Jahrzehnte, damit sich die Kosten der Sanierung wieder einspielen, jedoch sind bis dahinlaufend weitere Kosten zu tragen, sei es Reparaturen innerhalb der Wohnung oder am Hause selbst (Elektrik, Steigleitungen, Dach, Kanal, Fassade, etc.). Wirtschaftlich lässt sich also zusammenfassend sagen, dass eine Generalsanierung in einem Objekt ohne anzuwendenden Lagezuschlag nicht sinnvoll ist und wenn überhaupt höchstens ein Nullsummenspiel ergibt. Einen etwaigen Kredit für die Anschaffung der Wohnung zu tilgen oder gar einen Gewinn mit der Wohnungsvermietung zu erzielen, ist bei der klassischen Wohnungsvermietung, damit ein Mieter sein dringendes Wohnbedürfnis befrieden kann, keinesfalls gegeben, wenn man sich an die gesetzliche Höchstgrenze bei der Mietzinsbildung hält. Dadurch setzt sich ein Vermieter zwar einem wirtschaftlichen Risiko aus, aber ist ein Überschuss aus Mieteinnahmen faktisch unrealistisch. Zusätzliche Einschränkungen und laufend neu geschaffene Auflagen (zuletzt noch der verpflichtende Heizkesseltausch, Einführung eines Bauwerkbuches auch für Altbauten, Durchführung der B1300 Objektsicherheitsprüfung, etc.) bzw. Regelungen, welche einen Zugzwang nach sich ziehen (Leerstandabgaben), machen die Entscheidung zur Sanierung stetig unattraktiver und provozieren damit den Verfall der Wiener Altbauten bzw. fördern indirekt die Schwarzarbeit und Vermietung über der gesetzlich vorgeschrieben Mietzinshöhe. Daher ist es nachvollziehbar, wenn Eigentümer bei der Mietzinsgestaltung kreativ werden bzw. versuchen über Alternativen die Wohnung anderweitig „an den Mann“ zu bringen, da die Rahmenbedingungen kaum Platz für andere Möglichkeiten lassen, das wirtschaftliche Risiko zu vermindern. Aufgrund dieser Forschungsergebnisse empfiehlt es sich den Anwendungsbereich des MRG bzw. das Mietrechtsgesetz per se zu überarbeiten, da die Vermieter (Private, Investoren, Firmen, etc.) Fremden/Dritten Wohnraum zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses zur Verfügung stellen, teilweise (siehe obiges Beispiel) ohne dass diese einen Mehrwert davon haben, aber dennoch das volle Risiko tragen und laufend weiter eingeschränkt werden bzw. mehr leisten müssen, wodurch eine Vermietung immer uninteressanter wird, ein Leerstand jedoch durch Leerstandsabgaben ebenfalls nicht ideal erscheint und somit der Eigentumserwerb nur teilweise noch interessant ist, was wiederum zu Lasten der Altbausubstanz geht. Sinnvoll wäre und Anreize schaffen würde eine Sanierung eventuell auch dann, wenn Förderungen nicht nur von Mietern und Wohnungseigentümern, welche in der entsprechenden Wohnung hauptwohnsitzgemeldet sind, in Anspruch genommen werden können, sondern auch von Zinshausbesitzern und Wohnungseigentümern, die nicht selbst darin wohnen, aber sanierungsbedürftige Wohnungen haben. Dies auch deshalb, weil der Einbau einer z.B. geförderten Schallschutz- und Wärmeschutz-Wohnungstüre ohnehin dem Mieter sodann zu Gute kommt und das wohl die eigentliche Zielsetzung ist, neben der Einsparung von Energie, was gesamtgesellschaftlich von Interesse zu sein scheint.
Schlagwörter
Schlagwörter
(Deutsch)
Sanierung Altbau MRG Substandard Altbauwohnung Wohnungssanierung Mietzinsbildung Kategoriemerkmal Mietrechtsgesetz Substandardwohnung Altbausanierung
Autor*innen
Maximilian Alois Kiesling
Haupttitel (Deutsch)
Rechtliche und finanzielle Rahmenbedingungen bei der Sanierung einer Wiener Altbau-Substandardwohnung
Paralleltitel (Englisch)
Legal and financial framework conditions for the renovation of an old substandard apartment in Vienna
Publikationsjahr
2024
Umfangsangabe
131 Seiten : Illustrationen
Sprache
Deutsch
Beurteiler*in
Alexander Illedits
Klassifikation
83 Volkswirtschaft > 83.99 Volkswirtschaft. Sonstiges
AC Nummer
AC17193154
Utheses ID
70786
Studienkennzahl
UA | 992 | 362 | |