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Eine rechtliche Analyse der Airbnb-Vermietung mit Fokus auf Ostösterreich
Kevin Kusolitsch
Art der Arbeit
Master-Thesis (ULG)
Universität
Universität Wien
Fakultät
Postgraduate Center
Studiumsbezeichnung bzw. Universitätlehrgang (ULG)
Universitätslehrgang Wohn- und Immobilienrecht (LL.M.) [Berufsbegleitend]
Betreuer*in
Helmut Ofner
DOI
10.25365/thesis.78630
URN
urn:nbn:at:at-ubw:1-17943.65472.849411-3
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(Print-Exemplar eventuell in Bibliothek verfügbar)
Abstracts
Abstract
(Deutsch)
Hinsichtlich der Gefahr, sich durch die Airbnb-Vermietung einer Kündigung des eigenen Mietverhältnisses auszusetzen, spielt die zivilrechtliche Einordnung des Bestandvertrags (Mietvertrag oder Beherbergungsvertrag) im Verhältnis Gastgeber-Gast kaum eine Rolle. Die Kündigungsgründe zielen vielmehr auf das Verhalten des Hauptmieters und seiner Gäste ab, die er sich zumeist dann anrechnen lassen muss, wenn er vom rechtswidrigen Verhalten der Gäste (zB Lärmbelästigungen, Vermüllung oder Beschädigung des Hauses) Kenntnis haben müsste und nichts unternimmt. Als gelinderes Mittel zur Kündigung besteht für Vermieter auch die Möglichkeit sich auf vertragliche Untermietverbote zu berufen. Diese Möglichkeit wird im Rahmen des MRG auf wichtige Gründe beschränkt, wobei durch die Airbnb-Tätigkeit regelmäßig wichtige Gründe vorliegen werden. Dieses Untermietverbot kann auch durch Vertragsstrafen abgesichert werden. Für von der Airbnb-Vermietung betroffene Parteien bietet das ABGB zahlreiche Abwehrmöglichkeiten, wobei in erster Linie immer der Gast als unmittelbarer Störer belangt werden kann und der Untervermieter nur dann, wenn er die, ihm möglichen, Abhilfemaßnahmen unterlässt. Ganz geringfügige Störungen sind mit diesen Maßnahmen idR nicht bekämpfbar. Wohnungseigentümer sollten unbedingt darauf achten, dass die Airbnb-Vermietung von der wohnungseigentumsrechtlichen Widmung umfasst ist, da die Tätigkeit ansonsten widmungswidrig ist und einer Widmungsänderung bedarf, für die die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer bzw die Ersatzzustimmung durch das Gericht nötig ist, die beide nur sehr schwer zu erlangen sein werden. Aus der vom OGH erarbeiteten Judikaturlinie geht hervor, dass Beherbergungen nicht mehr von der wohnungseigentumsrechtlichen Wohnwidmung umfasst sind, weshalb in diesem Zusammenhang die zivilrechtliche Einstufung des Vertragsverhältnisses Gastgeber-Gast von großer Bedeutung ist. Selbst die Widmung zu Wohnzwecken mit der Erweiterung auf Berufe, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden, umfasst die Airbnb-Vermietung nach Ansicht der Judikatur nicht. Ob eine unspezifische Geschäftsraumwidmung die Airbnb-Vermietung beinhaltet, ist aufgrund der Rsp mit erheblichen Unsicherheiten behaftet. Aus Sicht desjenigen Wohnungseigentümers, der beabsichtigt Airbnb-Vermietung in seinem WE-Objekt zu betreiben, empfiehlt sich daher eine möglichst genaue Beschreibung der Widmung bereits im Wohnungseigentumsvertrag. Hält sich der Wohnungseigentümer nicht an die Widmung drohen Eigentumsfreiheitsklagen und sogar Ausschlussklagen nach § 36 WEG. Aus bau- bzw raumordnungsrechtlicher Sicht ergeben sich konkrete Beschränkungen für Airbnb-Vermietungen nur aus der Wr BauO. Diese setzt für den Großteil der Wiener Innenstadt sog Wohnzonen fest, in denen die gewerbliche kurzfristige Beherbergung unzulässig ist. Die einzelnen Tatbestandsmerkmale sind autonom auszulegen. Demnach liegt Gewerblichkeit, entgegen den Bestimmungen der GewO, bereits bei Entgeltlichkeit vor. Die Einstufung als Beherbergungsbetrieb richtet sich in einem beweglichen System nach der Ausstattung der Wohnung, der Bewerbung im Internet, dem Vorliegen eines Pauschalpreises, sowie zusätzlich erbrachten Dienstleistungen, wobei die Grenze zum Beherbergungsbetrieb schneller erfüll sein dürfte als jene für die zivilrechtliche Einstufung des Vertrags als Beherbergungsvertrag. Lediglich Fälle von gelegentlichem „Home-Sharing“ sollen nicht hierunterfallen. Es bestehen Ausnahmen, nach denen eine Wohnung in Wohnzonen auch anders als zu Wohnzwecken und damit auch für Airbnb-Vermietung genutzt werden darf. Demnach ist eine anderweitige Nutzung zulässig, wenn die im Gebäude verbleibende Wohnnutzfläche mind 80% der Nutzfläche ausmacht, wenn die Wohnqualität in der betroffenen Wohnung ohnehin aufgrund äußerer Umstände beeinträchtigt wird, wenn lokale Versorgungseinrichtungen geschaffen werden oder wenn im gleichen Bezirk Ersatzwohnraum geschaffen wird, der diesem hinsichtlich Wohnungsgröße, Ausstattung und der hierfür durchschnittlich fiktiv erzielbaren Miete gleichwertig ist. Bei Vorliegen der Ausnahmevoraussetzungen besteht Anspruch auf eine Ausnahmebewilligung. Mit einer Novelle 2024 wurde die Airbnb-Vermietung auch außerhalb von Wohnzonen stark eingeschränkt. Demnach darf eine Wohnung maximal 90 Tage pro Kalenderjahr für kurzfristige Beherbergungszwecke bzw für Zwecke, die der Ortstaxe nach dem WTFG unterliegen, verwendet werden. Darüber hinaus wird eine, für maximal 5 Jahre gültige Ausnahmebewilligung des Magistrats benötigt. Das niederösterreichische und das burgenländische Raumordnungsrecht legen jeweils nur ganz allgemein Grundsätze fest, unter welchen Voraussetzungen ein Beherbergungsbetrieb in einer konkreten Widmung zulässig ist. In der Regel hängt das von der Größe des Betriebs sowie davon ab, ob sich der Betrieb ins Ortsbild eingliedert und ob unzumutbare Emissionen bzw eine Gefahr für die Umgebung von ihm ausgehen. Die Privatzimmervermietung unterliegt hingegen wesentlich geringeren Beschränkungen, sie ist im Prinzip immer dann zulässig, wenn auch die Wohnnutzung selbst zulässig ist Die gewerberechtliche Einstufung der Airbnb-Vermietungstätigkeit als Beherbergungsbetrieb richtet sich in einem beweglichen System danach, ob das Gesamtbild eine Betreuung des Gastes erkennen lässt. Wichtigstes Kriterium ist dabei die Erbringung typischer Dienstleistungen (zB Reinigung, Bereitstellung von Bettwäsche etc.), die zumindest in geringem Ausmaß vorhanden sein müssen. Neben den Dienstleistungen werden außerdem andere Faktoren, wie die Vertragsdauer, der Verwaltungsaufwand oder die Außenvermarktung betrachtet. Das Gesamtbild wird bei Airbnb-Vermietung damit in der Regel zur Einstufung als Beherbergungsbetrieb führen. Dies hat zum einen zur Folge, dass eine Gewerbeberechtigung sowie ein Befähigungsnachweis notwendig sind. Ein Befähigungsnachweis muss nicht erbracht werden, sofern die Beherbergung in Form einer Frühstückspension, das ist die Beherbergung von Gästen, wenn nicht mehr als zehn Fremdenbetten bereitgestellt werden, betrieben wird. Im Rahmen der Frühstückspension ist Verpflegung in kleinerem Ausmaß zulässig. Die zweite Konsequenz, die sich aus der Einstufung als Beherbergungsbetrieb ergibt, ist die Betriebsanlagengenehmigungspflicht. Für Beherbergungsbetriebe gibt es hier aber gewisse Erleichterungen zum ordentlichen Genehmigungsverfahren. Sofern der Betrieb höchsten 30 Gästebetten umfasst und die übrigen Voraussetzungen des § 1 Abs 1 Z 8 der 2. Genehmigungsfreistellungsverordnung erfüllt werden, ist gar keine Genehmigung notwendig. Falls diese Voraussetzungen nicht eingehalten werden, schreibt die GenehmigungsverfahrenVO vor, dass für Betriebe mit nicht mehr als 100 Betten, das vereinfachte Verfahren anzuwenden ist, was zur Folge hat, dass Nachbarn nur eingeschränkte Mitwirkungsmöglichkeiten haben. Von der GewO ausgenommen sind hingegen Tätigkeiten im Rahmen der Privatzimmervermietung iSd B-VG-Novelle 1974. Die Privatzimmervermietung zeichnet sich dadurch aus, dass sie durch gewöhnliche Mitglieder des eigenen Hausstandes als häusliche Nebenbeschäftigung ausgeübt wird und maximal zehn Fremdenbetten umfasst. Die Nebenbeschäftigung wird dabei abstrakt, durch Vergleich mit einem durchschnittlichen Haushalt und nicht nach den konkret anfallenden Tätigkeiten im Einzelfall beurteilt. Eine Airbnb-Unterkunft wird zumeist als melderechtlicher Beherbergungsbetrieb angesehen und unterliegt daher den dafür einschlägigen Verpflichtungen. Melderechtlich besteht für Gastgeber vor allem die Verpflichtung die Daten ihrer Gäste laufend und ordnungsgemäß zu dokumentieren und die anfallenden Ortstaxen einzuheben und abzuführen. Es bestehen Mitwirkungspflichten für diverse statistische Erhebungen. Die jeweiligen Landesrechte sehen allesamt Ortstaxen, bzw Nächtigungstaxen mit zwar ähnlicher, im Detail aber doch unterschiedlicher, Ausgestaltung vor. Im Burgenland ist darüber hinaus auch noch ein Tourismusförderungsbetrag zu entrichten. Für die steuerliche Einstufung der Tätigkeit gibt es im EStG und im UStG unterschiedliche Kriterien. Grundvoraussetzung ist aber immer, dass die Tätigkeit keine Liebhaberei darstellt. Für die einkommensteuerliche Beurteilung, in der es im Wesentlichen um die Unterscheidung der Einkünfte als Einkünfte aus Gewerbebetrieb oder Einkünfte aus VuV geht, kommt es vor allem auf den Aufwand an, der mit der Vermietungstätigkeit verbunden ist. Wenngleich die Beurteilung im Rahmen eines beweglichen Systems stattfindet, gründet sich der Aufwand, der Einkünfte aus Gewerbebetrieb begründet, gemäß der Rsp des VwGH vor allem auf die Anzahl der vermieteten Betten bzw Zimmer. Die Finanzverwaltung übernimmt diesen Ansatz und zieht die Grenze bei fünf Apartments bzw zehn Betten. Die wesentlichsten Auswirkungen hat die einkommensrechtliche Einstufung auf die Art der Einkünfteermittlung, der Möglichkeit der Abschreibung und des Verlustvortrags sowie eine etwaige Pflichtversicherung nach GSVG. Umsatzsteuerrechtlich geht es darum, ob die Tätigkeit selbstständig und gewerblich ausgeübt wird. Das wird bei der Airbnb-Vermietung in aller Regel der Fall sein, weil der Vermieter das wirtschaftliche Risiko trägt, selbstständig Entscheidungen trifft und die Tätigkeit meist auch dauerhaft ausüben wird. Das Anbieten der Wohnung auf einer Plattform wie Airbnb indiziert darüber hinaus bereits die Regelmäßigkeit der Tätigkeit. Auch hier sind lediglich Fälle von gelegentlichem „Home-Sharing“ ausgenommen. Die Umsatzsteuerpflicht führt gleichzeitig zur Möglichkeit des Vorsteuerzugs, was für Vermieter insbesondere bei Investitionen in die Wohnung von Vorteil ist. Die meisten Airbnb-Vermieter werden aber wohl unter die Kleinunternehmerregelung fallen, weil ihre Umsätze 55.000 € (brutto) im Jahr nicht übersteigen. Um dennoch in den Genuss des Vorsteuerabzugs zu kommen besteht, die Möglichkeit für mind 5 Jahre verpflichtend zur Steuerpflicht zu optieren. Zusammenfassend kann gesagt werden, dass der gegenständliche Beitrag wohl aufzeigt, wie komplex und kompliziert die Vorschriften rund um die Airbnb-Vermietung im Detail sind. Vielen der Betroffenen (sowohl Gastgeber als auch Gäste, andere Wohnungseigentümer und Mieter) dürften sich dessen wohl nicht bewusst sein und daher möglicherweise sogar ungewollt die ein oder andere Vorschrift im Zusammenhang mit der Vermietung verletzen bzw unnötigerweise unzulässige Vermietungen dulden. In diesem Sinne hilft dieser Beitrag hoffentlich dabei, etwas Licht in das komplizierte Wirrwarr der Airbnb-Vermietung zu bringen und allen Beteiligten einen möglichst reibungslosen Ablauf von Airbnb-Vermietungen unter Einhaltung aller gesetzlicher Vorgaben zu ermöglichen.
Schlagwörter
Schlagwörter
(Deutsch)
Airbnb-Vermietung rechtliche Analyse gewerblich Fokus Ostösterreich Beherberungsbetrieb Beherbergungsvetrag Gewerbeordnung
Autor*innen
Kevin Kusolitsch
Haupttitel (Deutsch)
Eine rechtliche Analyse der Airbnb-Vermietung mit Fokus auf Ostösterreich
Paralleltitel (Englisch)
A legal analysis of Airbnb renting with a focus on Eastern Austria
Publikationsjahr
2025
Umfangsangabe
97 Seiten : Illustrationen
Sprache
Deutsch
Beurteiler*in
Helmut Ofner
AC Nummer
AC17564047
Utheses ID
75322
Studienkennzahl
UA | 992 | 361 | |