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Anders Wohnen
die Rolle genossenschaftlicher Wohnbauprojekte in Wien aus sozial-ökologischer Perspektive
Khrystyna Hrubiak
Art der Arbeit
Masterarbeit
Universität
Universität Wien
Fakultät
Fakultät für Wirtschaftswissenschaften
Studiumsbezeichnung bzw. Universitätlehrgang (ULG)
Masterstudium Betriebswirtschaft
Betreuer*in
Gabriela Csulich
DOI
10.25365/thesis.81684
URN
urn:nbn:at:at-ubw:1-19233.66725.468018-9
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(Print-Exemplar eventuell in Bibliothek verfügbar)
Abstracts
Abstract
(Deutsch)
Die vorliegende Masterarbeit untersucht die Rolle genossenschaftlicher Wohnbauprojekte in Wien seit 2015 im Hinblick auf ihre Beiträge zur ökonomischen, sozialen und ökologischen Nachhaltigkeit des urbanen Wohnens. Ausgangspunkt ist die Beobachtung, dass Wien international als Referenzmodell leistbaren Wohnens gilt, zugleich aber auch hier der Druck auf den Wohnungsmarkt durch steigende Bau- und Grundstückskosten, veränderte Förderbedingungen und wachsende Nachfrage in den vergangenen Jahren spürbar gestiegen ist. Auf Basis von 15 leitfadengestützten Interviews mit Vertreter*innen gemeinnütziger Bauvereinigungen, städtischer Behörden, Beratungsorganisationen und Bewohner*innen sowie einer ergänzenden Dokumentenanalyse wird ein qualitatives Forschungsdesign mit Methodentriangulation verfolgt. Die Auswertung erfolgt mittels deduktiv-induktiver qualitativer Inhaltsanalyse nach Mayring (2022). Als theoretische Bezugsrahmen dienen der Triple-Bottom-Line-Ansatz nach Elkington (1997) sowie die Commons-Theorie nach Ostrom (1990), die jeweils unterschiedliche analytische Zugänge zum Untersuchungsfeld eröffnen. Ein zentrales methodisches Merkmal der Arbeit ist die bewusste Fokussierung auf genossenschaftliche und genossenschaftsnahe Wohnprojekte, die im Wiener Kontext überwiegend innerhalb des institutionellen Rahmens der Wohnungsgemeinnützigkeit und der Wohnbauförderung realisiert werden. Dies umfasst sowohl gemeinnützige Bauvereinigungen in der Rechtsform der Genossenschaft als auch hybride Projekte, die von gemeinnützigen Bauträgern errichtet, verwaltet oder wesentlich mitgetragen werden. Damit richtet sich der analytische Fokus nicht auf Genossenschaften als Rechtsform im Allgemeinen, sondern auf jene Wohnprojekte, bei denen genossenschaftliche bzw. gemeinschaftsorientierte Elemente mit den Prinzipien des WGG – insbesondere Kostendeckung, Vermögensbindung, Gewinnbeschränkung und Revisionspflicht – verbunden sind. Die empirischen Befunde zeigen, dass genossenschaftliche Wohnbauprojekte in Wien eine strukturell bedeutsame, zugleich intern differenzierte Rolle einnehmen. Die ökonomische Dimension – insbesondere die Sicherung von Leistbarkeit – ist durch das WGG institutionell verankert. GBV-Mieten liegen strukturell unter dem freien Marktniveau, wobei dieser Effekt nicht auf die Rechtsform Genossenschaft beschränkt ist, sondern den gesamten WGG-regulierten Sektor betrifft. Bei gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften kommt jedoch hinzu, dass die WGG-basierte Preis- und Vermögensbindung durch genossenschaftliche Prinzipien wie Mitgliederförderung, Selbstverwaltung und langfristige Bestandsorientierung ergänzt wird. Die soziale Dimension weist die größte interne Varianz auf: Partizipation und Gemeinschaftsbildung hängen stark von Projektform, Organisationslogik und gelebter Praxis ab. Kleinere, genossenschaftsnahe oder hybride Projekte weisen häufig dichtere Formen kollektiver Selbstorganisation auf, während in großen professionalisierten Trägerstrukturen formale Mitbestimmung nicht immer als substanzielle Beteiligung erfahren wird. Die ökologische Dimension hat seit den 2010er Jahren deutlich an Gewicht gewonnen, wird jedoch maßgeblich durch externe Steuerungsinstrumente wie Bauträgerwettbewerbe, Förderkriterien und städtische Qualitätsvorgaben geprägt – nicht durch rechtsformspezifische Merkmale. Die Arbeit zeigt, dass genossenschaftlicher Wohnbau im Wiener Kontext nicht isoliert, sondern überwiegend innerhalb des institutionellen Rahmens der Gemeinnützigkeit zu verstehen ist. Sein spezifischer Beitrag liegt in der Verbindung von rechtlich abgesicherter Leistbarkeit mit partizipativen und gemeinschaftsorientierten Wohnformen. Zugleich erweist sich dieses Modell als fragil: höhere ökologische Anforderungen, steigende Kosten, Druck auf öffentliche Fördermittel und wachsende Zugangshürden gefährden die strukturelle Leistbarkeit des Systems. Das Wiener Modell ist damit kein stabiler Gleichgewichtszustand, sondern ein politisch ausgehandeltes und dauerhaft wartungsbedürftiges institutionelles Arrangement.
Abstract
(Englisch)
This master's thesis examines the role of cooperative housing projects in Vienna since 2015 with regard to their contributions to the economic, social, and ecological sustainability of urban housing. The starting point is the observation that while Vienna is internationally recognized as a reference model for affordable housing, the city has also experienced increasing pressure on its housing market in recent years, driven by rising construction and land costs, pressures on public funding, and growing demand. Drawing on 15 semi-structured interviews with representatives of non-profit housing associations, municipal authorities, advisory organizations, and residents, complemented by document analysis, the study employs a qualitative research design with methodological triangulation. Data analysis follows the deductive-inductive qualitative content analysis method developed by Mayring (2022). The theoretical framework combines Elkington's (1997) Triple Bottom Line and Ostrom's (1990) Commons Theory, each providing distinct analytical perspectives on the field of inquiry. A key methodological characteristic of this study is its deliberate focus on cooperative and cooperative-adjacent housing projects that, in the Viennese context, are predominantly realized within the institutional framework of non-profit housing and housing subsidies. This includes both non-profit housing associations organized in the legal form of a cooperative and hybrid projects that are developed, managed, or substantially supported by non-profit housing providers. The analytical focus is therefore not on cooperatives as a legal form in general, but on housing projects in which cooperative or community-oriented elements are linked to the principles of the Austrian Non-Profit Housing Act (WGG), particularly cost-covering rents, asset binding, profit restriction, and mandatory auditing. The empirical findings reveal that cooperative housing projects in Vienna occupy a structurally significant yet internally differentiated role. The economic dimension – particularly the safeguarding of affordability – is institutionally anchored through the WGG. Rents in the non-profit sector are structurally below free-market levels, though this effect applies to the entire WGG-regulated sector rather than to the cooperative legal form specifically. In the case of non-profit housing cooperatives, however, the WGG-based regulation of rents and asset binding is complemented by cooperative principles such as member orientation, self-governance, and long-term stock preservation. The social dimension exhibits the greatest internal variance: participation and community-building are strongly dependent on project type, organizational logic, and lived practice. Smaller, cooperative-adjacent or hybrid projects tend to feature denser forms of collective self-organization, while formal co-determination in large, professionalized housing structures is not always experienced as substantive participation. The ecological dimension has gained considerable importance since the 2010s, though it is largely shaped by external governance instruments such as developer competitions, subsidy criteria, and municipal quality requirements – rather than by organizational form. The study concludes that cooperative housing in the Viennese context cannot be understood in isolation, but must be situated within the broader institutional framework of the non-profit housing sector. Its specific contribution lies in combining legally secured affordability with participatory and community-oriented forms of living. At the same time, this model proves fragile: stricter ecological requirements, rising costs, declining subsidies, and growing access barriers threaten the structural affordability of the system. The Viennese model is therefore not a stable equilibrium, but a politically negotiated and continuously maintained institutional arrangement.
Schlagwörter
Schlagwörter
(Deutsch)
Genossenschaftlicher Wohnbau Wohnungsgemeinnützigkeit Leistbares Wohnen Wiener Wohnbaupolitik Sozial-ökologische Nachhaltigkeit Gemeinschaftliches Wohnen Partizipation Triple-Bottom-Line Commons-Theorie
Schlagwörter
(Englisch)
Cooperative housing Non-profit housing Affordable housing Viennese housing policy Social-ecological sustainability Community-oriented housing Participation Triple Bottom Line Commons Theory
Autor*innen
Khrystyna Hrubiak
Haupttitel (Deutsch)
Anders Wohnen
Hauptuntertitel (Deutsch)
die Rolle genossenschaftlicher Wohnbauprojekte in Wien aus sozial-ökologischer Perspektive
Paralleltitel (Englisch)
Alternative housing
Paralleluntertitel (Englisch)
the role of cooperative housing projects in Vienna from a social-ecological perspective
Publikationsjahr
2026
Umfangsangabe
iii, 125 Seiten : Illustrationen
Sprache
Deutsch
Beurteiler*in
Gabriela Csulich
Klassifikation
85 Betriebswirtschaft > 85.00 Betriebswirtschaft. Allgemeines
AC Nummer
AC17967414
Utheses ID
81570
Studienkennzahl
UA | 066 | 915 | |